A-1 Der neoliberale Wohnungsmarkt ist am Ende – es ist Zeit für einen handelnden Sozialstaat!

Status:
Überweisung

Die Landesdelegiertenkonferenz der Jusos sachsen möge beschließen und an den Landesparteitag der SPD Sachsen und den Bundesparteitag der SPD weiterleiten:

Das Wachstum der Großstädte hält trotz stagnierender Urbanisierungsquote an – v.a. Menschen aus kleineren Städten zieht es in die Metropolregionen. Gleichzeitig entsteht zu wenig Wohnraum für die neue großstädtische Bevölkerung. Zusammen bildet dies eine gute Grundlage für finanzielle Investitionen bzw. einen guten Nährboden für Finanzspekulationen, verbunden mit der Hoffnung auf schnelles Geld.

Das Ergebnis schlägt sich in Mieten nieder, die weit über der Inflation in die Höhe schießen, mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen und zu einem Großteil weder in Instandhaltung noch Ausbau gesteckt werden, sondern als Dividende an der Börse ausgeschüttet werden. Auf den Emissionspreis der Aktien der Vonovia ergeben sich so traumhafte jährliche Renditen von über 8 Prozent. Auf der Kehrseite der Medaille entspricht dies im Schnitt 160e je Miete je Monat – eine enorme Belastung für Mieter*innen. Vergleichbare Zahlen liefern andere Größen der Branche wie Deutsche Wohnen oder LEG Immobilien.

Die Analyse zeigt: Der Markt hat versagt

Ziel einer marktwirtschaftlichen organisierten Volkswirtschaft ist das Erreichen effizienter Marktgleichgewichte. In der Regel findet sich dies langfristig an dem Punkt der Grenzkosten, d.h. Gewinne bzw. Renditen liegen übersteigen die Inflation nicht. In Zeiten eines negativen Leitzinses und niedrigen Inflationsraten sind die hohen Emissions- und Realrenditen der Immobiliengiganten ein starkes Indiz für Marktversagen. Ein Marktversagen, das stark mit dem Zeitpunkt des Verkaufs von Wohnungsgesellschaften in der Trägerschaft von Kommunen & Ländern korreliert – wie bspw. in Dresden ab dem Jahr 2006. Heute haben wir eine Immobilienlandschaft, die stark oligopolistisch geprägt ist. Hinzu kommt die fehlende Nachfrageelastizität im Immobilienbereich: Kaum jemand kann ohne Weiteres ständig in den günstigsten Wohnraum wechseln, schon gar nicht städteübergreifend.

Eine umfangreiche staatliche Regulierung zum Mieter*innenschutz ist somit angebracht, gerechtfertigt und zwingend notwendig. Das Grundbedürfnis des Wohnens darf nicht zur Gelddruckmaschine einiger findiger Investor*innen zweckentfremdet werden.

Das Ende der Urbanisierung?

Im Rahmen der Debatte um steigende Mieten in Großstädten wird schnell der Ruf danach laut, dass bei einer bundesweit stagnierenden Bevölkerungszahl doch ausreichend Wohnraum zur Verfügung stehen würde und eben nicht jede*r in der Stadt bzw. Großstadt wohnen könne.

Große Städte sind gegenüber ländlichen Strukturen vor allem im Punkt der Kosteneffizienz der Infrastruktur deutlich überlegen. Durch eine hohe Bevölkerungsdichte können öffentlicher Nahverkehr, Wasser- & Stromnetz oder Mobilfunk & Glasfasernetz höchste Effizienz erreichen.

Im Weiteren nicht berücksichtigt werden dabei Bevölkerungswanderungen zwischen den Bundesländern und das Grundbedürfnis der Selbstverwirklichung mit freien Entfaltungsmöglichkeiten an allen Orten. Der Geldbeutel darf nicht darüber entscheiden, ob ich auf dem Stadt oder dem Land wohne bzw. in welche Stadt ich wohne.

Eigentümer*innen in die Pflicht nehmen – im Zweifel Besitz vergesellschaften!

„Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ heißt es in Artikel 14 des Grundgesetzes. Wenn nur knapp über die Hälfte der Kaltmiete in Instandhaltung gesteckt werden und trotz Nullzinsen fast ein Drittel der Kaltmiete in die Kapitalrefinanzierung fließt, fühlen sich die Immobiliengiganten wohl eher den Aktionär*innen verpflichtet als den Mieter*innen oder der Allgemeinheit.

Die Mietpreisbremse auf Basis des lokalen Mietspiegels hat unter anderem auf Grund des zunehmenden Marktversagens und etlicher Schlupflöcher nicht gegriffen. Außerdem sind feste Höchstwerte der Kaltmiete auf bestimmte Maximalwerte je Quadratmeter unflexibel und nicht zielführend. Stattdessen muss die Kaltmiete einen festen Mindestbestandteil von min. 80% für die Instandhaltung des Wohnraums vorsehen, der nicht unterschritten werden darf. Der verbleibende Anteil der Kaltmiete kann weiterhin frei auf Verwaltungs- und Investitionskosten sowie den Gewinn verteilt werden.

Da insbesondere Kurzzeitvermietungen in unserer immer flexibler werdenden Welt zunehmen, werden auch möblierte Wohnungen zunehmend attraktiver und in der Zahl deutlich zunehmen. Die bestehende Mietpreisbremse muss also zwingend auch auf den Markt möblierter Wohnungen ausgedehnt werden.

Zusätzlich müssen Kommunen Investor*innen beim Neubau durch entsprechende Vorschriften stärker in die Pflicht nehmen: Bei Neubau von Mietwohnungen muss künftig durch öffentliche wie private Bauträger ein Anteil von min. 30% der zu bauenden Wohnungen für den bezahlbaren Wohnungsbau vorgesehen werden.

Ein großes Problem neben den Kaltmieten sind künstlich in die Höhe geschraubte Nebenkosten, insbesondere wenn Auftragsgebende und Auftragsnehmende aus demselben Unternehmen kommen. Um Missbrauch vorzubeugen, müssen in einem solchen Fall die internen Verrechnungspreise offengelegt und mit dem üblichen Marktpreis vergleichbar gemacht werden. Außerdem muss klar zwischen notwendigen und freiwilligen Bestandteilen der Nebenkosten unterschieden werden, so dass Mieter*innen im Zweifel auf gewisse Leistungen verzichten können.

Die Privatisierung vieler Wohnungsgesellschaften der öffentlichen Hand war ein großer Fehler. Genossenschaftlich und kommunal organisierte Wohnungsgesellschaften bieten einen natürlichen Schutz vor in die Höhe schießender Mieten und Nebenkosten, da ein Eigeninteresse an kostengünstigem Wohnraum besteht. Wenn der Wohnungsmarkt auch durch starke staatliche Eingriffe und die Rückausrichtung der Immobiliengesellschaften auf das Allgemeinwohl weiterhin nicht zu einem effizienten Marktergebnis führen, sind Vergesellschaftungen die richtige Antwort. Vergesellschaften sind dabei insbesondere in Form von Rücküberführungen in genossenschaftlich organisierte Wohnungsgesellschaften durchzuführen. Die Entschädigungszahlungen an die aktuellen Eigentümer*innen bzw. Besitzer*innen sind dabei angemessen zu entschädigen. Eine angemessene Entschädigung kann dabei in Übereinstimmung mit Art. 14 Abs. 3 GG deutlich unter den aktuellen Blasenpreisen für Immobilien liegen.

Die Wohnungsnot der Städte darf nicht zur Handlungsohnmacht der Politik und zur Narrenfreiheit von Investor*innen führen. Wenn Vorgaben durch Bebauungspläne, Baugenehmigungen oder Verordnungen zum Mieter*innenschutz – insbesondere beim Anteil von Sozialwohnungen – beim Neu- und Umbau nicht eingehalten werden, sind zeitweise Vergesellschaftungen angebracht und denkbar.

Bauen, Bauen, Bauen! – Stadtplanung mit Köpfchen

Letztlich lösen alle Maßnahmen zur Begrenzung der Höhe der Miete nicht die generelle Wohnungsknappheit. Der Leerstand ist in den Großstädten niedrig wie nie. Grundstücke, deren Bebauung vor 20 Jahren aus Kostengründen noch undenkbar gewesen wäre, rücken in die engere Auswahl für neue Wohngebiete.

In den Zeiten dieses Baubooms im überhitzten Markt ist es wichtig einen kühlen Kopf in der Stadtplanung zu bewahren. Das ist nur bei ausreichender personeller Ausstattung in den zuständigen Ämtern möglich, sonst bleiben Baugenehmigungen, Bebauungspläne & Co. auf der Strecke. Für den Neu- & Erweiterungsbau sind dabei kommunale, städtische oder genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaften zu bevorzugen.

Zudem darf nicht einfach nur billig und schnell nach oben gebaut werden. Die Städte müssen in die Lage versetzt werden, maßgeblich an der Gestaltung des Stadtbildes mitzubestimmen. Es kann nicht einfach nur schnell und nach oben gebaut werden, so dass am Ende jede Grünfläche zubetoniert bzw. „nachverdichtet“ wurde und wir in einer grauen Betonstadt leben. Dazu gehören Gestaltungssatzungen genauso wie ausgewiesene Naherholungsgebiete sowie Grün- und Parkanlagen. Hamburg & Wien sind eindrückliche Beispiele dafür, dass auch serieller Wohnungsbau schön sein kann.

Zusätzliche „Filetstücke“ in den Innenstädten können dadurch gewonnen werden, dass das Auto als nach wie vor primäres Verkehrsmittel weiter zurückgedrängt wird, indem Durchgangsverkehr konsequent um die Stadt herumgeleitet wird und in der Folge Autospuren sowie Parkplätze zurückgebaut werden. Um die Mobilität dennoch abzusichern, sind insbesondere der platzsparende schienengebundene ÖPNV sowie Radverkehr zu fördern.

Neben diesen eher gestalterischen Aspekten ist beim Neubau selbstverständlich eine mitwachsende Infrastruktur zu beachten: neben einer verkehrstechnischen Anbindung sind Räume für Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitaktivitäten zu schaffen. Reine Wohngebiete drohen vor allem am Stadtrand zu leblosen „Schlafstädten“ zu verkommen, die geringe Lebensqualität und eine tote Stadtgesellschaft hervorbringen. Zusätzlich sollen ausgeglichene Mieter*innenverhältnisse geschaffen werden, so dass weder reine Luxusviertel noch Armutsviertel entstehen.

Fazit

(1) Ein fester Mindestbestandteil der Kaltmiete von min. 80% muss für die Instandhaltung des Wohnraums vorgesehen und darf nicht unterschritten werden.

(2) Interne Verrechnungspreise müssen offengelegt und mit dem üblichen Marktpreis vergleichbar gemacht werden, um künstlich in die Höhe geschraubte Nebenkosten effektiv zu verhindern.

(3) Bei Neubau von Mietwohnungen durch öffentliche wie private Bauträger muss künftig ein Anteil von min. 30% der zu bauenden Wohnungen für den bezahlbaren Wohnungsbau vorgesehen werden.

(4) Wenn der Wohnungsmarkt auch durch starke staatliche Eingriffe und die Rückausrichtung der Immobiliengesellschaften auf das Allgemeinwohl weiterhin nicht zu einem effizienten Marktergebnis führt, sollen Rücküberführungen in genossenschaftlich organisierte Wohnungsgesellschaften vorgenommen werden.

Änderungsanträge
Status Kürzel Zeile AntragstellerInnen Text PDF
Nicht Abgestimmt ÄA1 zum A-1 1-93 Jusos Leipzig Ersetze Zeile 1-93 durch: Die Landesdelegiertenkonferenz der Jusos Sachsen möge beschließen und an den Landesparteitag der SPD Sachsen weiterleiten: Die sächsischen Städte wachsen und die Mieten steigen. Wir wollen uns wehren gegen die einsetzende Verdrängung von Bevölkerungsgruppen und die damit einhergehende Angst Vieler, sich die eigenen vier Wände und das vertraute Umfeld bald nicht mehr leisten zu können. Während die CDU auf der Seite der Vermieter*innen und der Wohnungswirtschaft steht, stehen wir fest an der Seite dieser Menschen und lassen unsere Städte nicht allein im Kampf um bezahlbares Wohnen. Deshalb nehmen wir uns die folgenden Maßnahmen vor, um auch in Sachsen endlich eine gerechte Wohnungspolitik umsetzen zu können.
  1. Wir verbessern die Förderbedingungen für belegungsgebundenen Mietwohnraum und erhöhen die Zahl der zu errichtenden Sozialwohnungen. Zudem verlängern wir die Mietpreis- und Belegungsbindung auf 25 Jahre. So soll Sachsen perspektivisch über einen stabilen Bestand von 25.000 Sozialwohnungen verfügen und diesen langfristig halten. Gleichzeitig öffnen wir die Förderung von sozialem Wohnungsbau für Haushalte mit kleinem und mittlerem Einkommen, wenn sie Schwierigkeiten haben in dem angespannten Wohnungsmarkt eine passende bezahlbare Wohnung zu bekommen. Der Bestand von sozialgefördertem barrierefreien Wohnraum soll wachsen. Kurzfristig brauchen wir zudem ein Sofortprogramm, um die angespannte Situation vor allem in Leipzig und Dresden aufzulösen und bis 2030 jeweils 10.000 Sozialwohnungen in diese Städten zu errichten.
  2. Wir dämpfen Mieterhöhungen bei der Neuvermietung und aktivieren die Mietpreisbremse in unseren Städten. Wir fordern das sächsische Innenministerium auf, endlich die Realität der angespannten Wohnungsmärkte in den Ballungsräumen Leipzig und Dresden anzuerkennen und die neue Mietpreisbremse noch in dieser Legislaturperiode zum Einsatz zu bringen.
  3. Wir wollen eine deutliche Verschärfung der Mietpreisbremse, so dass Neuvermietungen über den Mietspiegel in Zukunft generell verboten oder zumindest rechtfertigungsbedürftig sind.
  4. Wir wollen, dass es auch in Sachsen einen Mietendeckel gibt, wie er in Berlin derzeit erarbeitet und diskutiert wird. Dafür regen wir einen engen Austausch mit der SPD Berlin an. Der Staat soll sich die Enteignung von Wohnraum offen halten und die organisatorischen und rechtlichen Grundlagen dafür legen.
  5. Wir setzen uns aktiv gegen die Zweckentfremdung von Wohnungen ein, die zu Ferienwohnungen umgewandelt werden oder als Spekulationsobjekte leer stehen. Deshalb sprechen wir uns für ein Zweckentfremdungsverbot und die Einführung der Zweckentfremdung als Ordnungswidrigkeit aus.
  6. Wir fördern besonders kommunales und genossenschaftliches Wohnen in unseren Städten und richten die Förderpolitik so aus, dass vor allem Kommunale Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften profitieren, die neue bezahlbare Wohnungen in unseren Städten schaffen und langfristig erhalten. Dafür fördern wir auch die Gründung neuer kommunaler Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften. Wir wollen die Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit im Steuerrecht, damit gemeinnützige Wohnungsunternehmen, insb. Genossenschaften und kommunale Unternehmen steuerlich gegenüber gierigen Kapitalisten auf dem Wohnungsmarkt privilegiert sind.
  7. Wir stoppen den Verkauf von Grundstücken des Freistaates in den Städten und setzen uns dafür ein, dass sie für den Bau von bezahlbaren Wohnungen zu Verfügung gestellt werden. Wir wollen zudem, dass auch in den Städten keine Grundstücke mehr verkauft werden und die Städte in einer strategischen Liegenschaftspolitik mit Vorkaufsrechten und Enteignungen Zugriff auf mehr Grundstücke erhalten.
  8. Wir sichern die Handlungsfähigkeit des Staates im Umgang mit bauunwilligen Investoren. Das durchzusetzen, können sich unsere Städte aber oft nicht leisten. Deshalb stellen wir ein Notfallbudget bereit, um unsere Städte bei Durchsetzungs- und Enteignungsverfahren finanziell zu unterstützen.
  9. Wir senken Baukosten und überprüfen die Anforderungen der sächsischen Bauordnung an Wohngebäude. Wir haben bereits die Stellplatzpflicht abgeschafft. In einem nächsten Schritt sollen die Gemeinden die Möglichkeit bekommen, die Errichtung von Stellplätzen zu verbieten und so insb. kostentreibende Tiefgaragen im Neubau zu verhindern. Auch Bau- und Wohnformen mit geringeren Kosten, wie z.B. Tiny-Houses oder kooperative Wohnformen, wollen wir in den Kommunen und im Land stärker unterstützen.
  10. Wir steigern die Förderung der sächsischen Studierendenwerke zielgerichtet weiter, damit diese in die Sanierung und insbesondere den Neubau von Studierendenwohnheimen investieren können. Dies trägt zur Entlastung des herkömmlichen Mietwohnungsmarktes bei. Weiterhin wollen wir aber auch kommunale Azubi-Wohnheime nach dem Vorbild der Stadt München fördern.
  11. Wir wollen den Zuzugs-Druck auf die großen Städte verringern, indem wir Anreize für eine bessere Kooperation zwischen Stadt und Umland fördern. Das betrifft eine bessere Zusammenarbeit in den Bereichen ÖPNV, Wohnraumförderung (Beratung), Energieversorgung, schnelles Internet, u.a. Dadurch soll es für Menschen unterschiedlicher sozialer Herkunft einfacher sein, im Umland zu leben, obwohl sie bspw. eine Arbeitsstelle in der Großstadt haben.
Änderungsantrag (PDF)
Nicht Abgestimmt ÄA2 zum A-1 5 Jusos Leipzig Ersetze in Zeile 5 bis 6 "finanzielle ... Geld." durch "Wohnraumspekulation." Änderungsantrag (PDF)
Nicht Abgestimmt ÄA3 zum A-1 7 Jusos Leipzig Einfügen in Zeile 7 nach "schießen,": "in vielen Regionen" Änderungsantrag (PDF)
Nicht Abgestimmt ÄA4 zum A-1 21 - 23 Jusos Leipzig Ersetzen von Zeile 21 bis 23 "Eine umfangreiche staatliche ... werden" durch: “Auch wenn der wirtschaftswissenschaftlich Mainstream das suggeriert, ist der Wohnungsmarkt kein “freier” Markt. Wenige Informationen, hohe relative Mietkosten und - insbesondere für ältere Menschen - enorme Umzugskosten führen dazu, dass Wohnraum keine normal handelbare Ware ist und der Markt nicht zur effizientesten Allokation führt. Wer zwanzig Jahre an einem Ort gelebt hat, kann nicht einfach in ein anderes Viertel ziehen ohne die wichtigsten außerfamiliären Sozialkontakte, langjähriges Wissen, lebenswichtige Routinen und Teile seiner Würde zu verlieren. Das Grundbedürfnis Wohnen muss deswegen besonders geschützt werden. Um das zu erreichen ist es für uns eine Option staatlichen Handelns Wohnraum dem Markt entziehen zu können. Eine umfangreiche staatliche Regulierung zum Mieter*innenschutz ist somit angebracht, gerechtfertigt und zwingend notwendig.” Änderungsantrag (PDF)
Nicht Abgestimmt ÄA5 zum A-1 45 Jusos Leipzig Einfügen in Zeile 45 nach "werden": "Darüber hinaus müssen Ferienwohnungen den Kommunen gemeldet werden und von ihnen genehmigt werden, um möglichen Zweckentfremdungen vorzubeugen." Änderungsantrag (PDF)
Nicht Abgestimmt ÄA6 zum A-1 58 Jusos Leipzig Hinzufügen in Zeile 58 nach "Antwort": "Für uns ist klar: Kollektiv verwalteter Wohnraum kann begleitet durch die richtigen Regelungen die effizienteste Form des Wohnraumverfügungsrechts sein." Änderungsantrag (PDF)
Nicht Abgestimmt ÄA7 zum A-1 60 Jusos Leipzig Streiche in Zeile 60 "Entschädigungszahlungen an die". Änderungsantrag (PDF)
Nicht Abgestimmt ÄA8 zum A-1 62 Jusos Leipzig Ersetze in Zeile 62 "Blasenpreisen" durch "Marktpreisen" Änderungsantrag (PDF)
Nicht Abgestimmt ÄA9 zum A-1 74 Jusos Leipzig Streichen in Zeile 74 "nach oben". Änderungsantrag (PDF)
Nicht Abgestimmt ÄA10 zum A-1 75 - 77 Jusos Leipzig Streichen in Zeile 75 bis 77 "Es kann ... statt leben." Änderungsantrag (PDF)
Nicht Abgestimmt ÄA12 zum A-1 80 - 83 Jusos Leipzig Streichen in Zeile 80 - 83 "Zusätzliche ... fördern." Änderungsantrag (PDF)
Nicht Abgestimmt ÄA13 zum A-1 85 Jusos Leipzig Ersetze in Zeile 85 "Neben ... Anbindung" durch "Insbesondere". Änderungsantrag (PDF)
Nicht Abgestimmt ÄA14 zum A-1 86 - 87 Jusos leipzig Streichen in Zeile 86 - 87 "Reine ... hervorbringen." Änderungsantrag (PDF)
Nicht Abgestimmt ÄA15 zum A-1 87 - 88 Jusos Leipzig Ersetze in Zeile 87 - 88 "Zusätzlich ... werden," durch: "Trotz allem Änderungsbedarf an der aktuellen Wohnungspolitik müssen wir besonders darauf achten sozial ausgeglichene Mieter*innenverhältnisse zu schaffen," Änderungsantrag (PDF)
Nicht Abgestimmt ÄA11 zum A-1 79ff. Jusos Dresden Zeile 79 ff: Dennoch ist es gerade im Bereich von Nicht-Wohngebäuden wichtig, eine Aufstockung mit Wohnraum in Betracht zu ziehen. Es sollten keine neuen Einzelhandels- oder Discount-Markt, kein Parkhaus oder anderes Nicht-Wohngebäude neu errichtet werden, ohne dass geprüft wird, inwieweit die Nachverdichtung mit Wohnraum an dieser Stelle möglich wäre. Darüber hinaus sollte bei allen kommunalen/öffentlichen Neubauten (bspw. Kindertagesstätten oder Schulen) immer auch eine sogenannte Hybridnutzung („Funktion unten, Wohnung oben“) geprüft werden. Gerade die Hybridlösung ermöglicht eine optimale Nutzung von Grundstücksflächen und bietet gleichzeitig die Möglichkeit einen Beitrag zum Naturschutz zu leisten. Auch die Nachverdichtung bzw. Aufstockung von bereits vorhandenen Mietgebäuden stellt eine Möglichkeit dar, Wohnraum zu schaffen ohne den Boden weiterzuversiegeln. Änderungsantrag (PDF)
Stellungnahme(n):
Überwiesen (inklusive aller Änderungsanträge) an den Juso-Landesvorstand